Gebrek na koop woning

Het komt in de praktijk geregeld voor dat de koper van een woning na de eigendomsover-dracht een gebrek aan de woning ontdekt. Onder een “gebrek” wordt in dit verband verstaan een omstandigheid die een normaal gebruik van de zaak verhindert én die reeds bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Een “gebrek” kan bijvoorbeeld zijn: schim-melvorming in de kruipruimte onder de vloer waardoor deze ongeschikt is voor normaal ge-bruik, scheurvorming in de muren als gevolg van een verzakte fundering, verontreiniging van de grond, boktor in de balken, etc. Vaak zal de koper de kosten van herstel van het gebrek willen verhalen op de verkoper. Ook als de verkoper het gebrek niet is aan te rekenen, kan de koper door gedeeltelijke ontbinding of een beroep op dwaling zijn nadelen beperken. Aan zijn tegen de verkoper in te stellen vordering legt hij dan ten grondslag dat sprake is van “non-conformiteit”: de verkoper heeft niet geleverd hetgeen de koper op grond van de koopover-eenkomst mocht verwachten.

Een casus: Een korte tijd na het transport werd koper geconfronteerd met vochtproblemen in de woning. Er verschenen bobbels van 1 tot 2 cm doorsnede in het stucwerk en ook werd geconstateerd dat het stucwerk op sommige plaatsen eenvoudig weg los liet van de ondergrond. Er werd contact opgenomen met verkoper die vervolgens het loslatend stucwerk heeft verwijderd en de betreffende wanden heeft gerepareerd.

Helaas, de problemen verergerden. Verkoper werd door koper aansprakelijk gesteld, waarna verkoper een hem bekende “deskundige” inschakelde om de problemen te verhelpen. Al snel werd duidelijk dat sprake was van huiszwam en bedoelde “deskundige” stelde voor het pro-bleem op te lossen door de wand in de woonkamer te injecteren. Hierdoor zou het optrekkend vocht worden tegengegaan en de huiszwam worden bestreden. Overeenkomstig het advies van bedoelde “deskundige” werden maatregelen getroffen en het liet zich aanzien dat de pro-blemen waren verholpen.

Anderhalf jaar later, nadat koper was teruggekeerd van een vakantie in het buitenland, werd hij bij thuiskomst geconfronteerd met een gigantische zwamontwikkeling. Een onafhankelijke deskundige werd ingeschakeld, en de uitkomst van zijn onderzoek was onthutsend. In de woonkamer, zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde, waren grote hoeveelheden hout-aantastende schimmels gevonden. Diverse vloerbalken waren door de schimmels aangetast en als gevolg daarvan geïmplodeerd. Ook de kozijnstijlen van de woonkamer, het stucwerk en de lambrisering van de benedenverdieping bleken te zijn aangetast.

Het herstel duurde uiteindelijk twee jaar. De oorzaak van de schimmelvorming was gelegen in het feit dat verkoper, die de woning als opknapper had gekocht en vervolgens in aanmerkelij-ke mate had verbouwd, de onder de woning aanwezige kruipruimtes had dichtgezet waardoor een ideale voedingsbodem was ontstaan voor schimmels. Daar noch de verkoper, noch de door hem ingeschakelde “deskundige” aansprakelijkheid erkende, moest worden geproce-deerd, resulterende in een vonnis waarin beiden aansprakelijk werden gehouden voor de scha-de, de een wat meer (de verkoper) dan de ander (“deskundige”).

Conclusie: als u een woning wilt aankopen en een bouwkundig onderzoek wilt laten verrich-ten, zorg er dan voor dat het onderzoek van deze bouwkundige meer omvat dan een opper-vlakkige inspectie. Daarnaast is het natuurlijk van groot belang om deze inspectie te laten verrichten door een echte deskundige, en niet door een bevriende klusser.

mr M.A.M. van Dooren
Buntsma & Van Dooren Advocaten

TOP